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第20回 : 
ハワイで家を買う!購入の基礎 <おまけ>

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第1回 : 
ハワイ不動産へようこそ
第2回 : 
ハワイ不動産、ここに気をつけて
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ハワイ不動産、日米の違い1
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ハワイ不動産、日米の違い2
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ハワイ不動産の契約締結に際して
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ハワイ不動産 ~ビジネスのクローズについて~
第9回 : 
ハワイ不動産 Q&A 2
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ケーススタディー前編~レストラン開業~
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2017年の展望
第13回 : 
ハワイ“住活”のススメ!好調な不動産市況が後押しに
第14回 : 
“日本人のための”ハワイ不動産の魅力1 ~広がる選択肢。中古物件から新築高層コンドまで~
第15回 : 
“日本人のための”ハワイ不動産の魅力2~“Live –Work-and Play”カカアコ地区新規プロジェクト~
第16回 : 
2017春:ハワイ不動産最新事情
第17回 : 
好景気に沸くハワイ。観光も不動産も引き続き好調
第18回 : 
ハワイで家を買う!不動産購入の基礎その1
第19回 : 
ハワイで家を買う!不動産購入の基礎その2
第20回 : 
ハワイで家を買う!購入の基礎 <おまけ>

知って得するハワイ不動産の基礎知識! - 投資物件から商業不動産まで -

このコラムでは、ハワイでの不動産購入に役立つ情報を提供いたします。住居用や投資物件はもちろん、起業に際し拠点づくりをサポート。不動産の選定から、確保、開業までをプロの視点と言葉でアドバイスします。

2017年 4月 12日更新

第15回 : “日本人のための”ハワイ不動産の魅力2~“Live –Work-and Play”カカアコ地区新規プロジェクト~

世界が注目する「カカアコ地区新規プロジェクト」

ホテルコンドとしても購入できるアラモアナホテル
(Ala Moana Hotel)

アロハ~!スターツハワイの池田多聞です。前回は、レール計画や便利になりゆくカカアコ地区の新規プロジェクトについて触れて終わりましたが、その続きです。利便性やより良い生活を求めることは良いことですが、カカアコ地区では率先して“Live-Work-and Play”都市化を推進しています。住民も生活の便利さと快適さが重要なので、ワードビレッジと呼ばれる一画の高級物件も、購入者の半数は地元の方の戸建てからの買い換えとなっています。コンドミニアム中間価格で見れば、戸建ての中間値に比べて手頃感があるので、街中では在庫薄の戸建てより、小さくてもコンドミニアムへ買い替えの傾向は地元家族層にもあります。

現在販売されている高層コンドミニアム「アエオ」も、販売開始時は、6割強が地元住民の購入予約で、平均500万ドルの「アラモアナ・パークレーン」も堅調な販売を見せています。このような高級物件購入のニュースを耳にして、ハワイの不動産が高騰しすぎのようなイメージを持たれる方もいます。街中の建築ラッシュを見て、これだけ増えて大丈夫ですか?とよく聞かれますが、アメリカは日本と違い子供人口が増えています。ハワイ州は、人口142万人にまで増え、建設ラッシュのように見えても、実際は毎年4000件の戸数の創出が必要だとされるハワイ大学経済研究所の発表には俄然足りない状態です。

また別荘需要も強く、都市部の供給不足は続いています。ただ高級物件だけでなく、地元勤労層向けコンドミニアム、高齢者向けコンドミニアムの建築も続々登場していて、より多くのニーズに応える市場ができあがりつつあることは、投資の面から見てもプラスではないでしょうか。全米でも伸び率が高い建築関係者が、当社の管理物件でもテナントになってくれることが多いですし、軍や米国企業の住宅賃貸予算が高くなっているのも投資家には吉報であり、人口増だけではない米国都市経済の伸びを感じます。高級物件について言えば、オアフ島で2014年の年間500万ドル以上の売却物件は16件のみ。その内1000万ドル以上は3件、最高取引は1700万ドルで約550坪土地付きの豪邸でした。

ワイキキ高級ホテルのオーナーに。ホテルコンド再販のチャンス

リッツカールトン外観

リッツカールトンの1ベッドルームに付くキッチンダイニング

確かに値上りの傾向ではありますが、アジアの諸都市のバブル的価格高騰に比べると、米国全体の所得も人口も増えている裏付けがあるので、まだまだ健全だと思われます。このような明るい展望から、世界中のリピート訪問客がカカアコの開発は投資としても注目しています。しかし、カカアコではホテル運営ができません。ほとんどのコンドミニアムが、ハウスルールにより30日以上でなければ短期貸しを許していません。その点、ワイキキはエリアによって短期貸しが許されているところもあり、収入も得ながら節税効果も高いホテルコンドという形式も徐々に浸透してきました。とはいえ、ワイキキ内やビーチ沿いのホテル開発は許認可が大変難しいので、ホテル運営が可能なトランプタワーや新築のリッツカールトンなどは、ホテルコンドとしても希少価値が高いです。リッツカールトンのような新築だけでなく、客部屋不足で既存の事務所ビルのホテルコンド化許可は進みそうで、既存ホテルの再改修も含め、多くのプロジェクトがワイキキでは動いています。例えば、インターナショナル・マーケットプレイス再開発、ドラッグストアのLongs Drugsやスーパーの出店で滞在しやすくなるワイキキの再開発は、周辺の不動産価値を高めてくれる意味でも楽しみです。

話を少し戻して、リッツカールトンは「タワー2」の完成も控え、宿泊費が高価でも人気があります。一部屋から高級ホテルのオーナーになれるホテルコンドとしては、“Ritz Lover”な方達にも憧れではないでしょうか。再販数は少ないですが、現オーナー達が3年前の予約販売で購入した部屋が、当時の15〜20%アップの再販価格で売り出されています。このように、日本の“青田売り”はリスク高そうですが、ホノルルの予約販売は貴重で確実です。米国人は利益が出たら売っても、さらに大きな物件に買い替え続け税金を払わない1031Exchangeというプログラムも盛んで、中古の不動産投資の売買流通量が違いますから、中古価値に不安がないため新築買いにも前向きです。銀行も日本人融資には前向きですし、昨今は日本の金融機関から別担保なりの融資枠を利用して超低金利で資金調達し、米国投資にする個人や企業も増えています。

多種多様のローンで積極的に不動産投資

建築前の住宅は、15%前後の頭金で住まい確保し、ローンでいかに後払いにし資産形成できるかが鍵です。売値が高額でも、最低限の頭金で低金利時代のうちにローンを組める個人の質が重要になってきます。ただ、相変わらず一般ローン審査は厳しいです。しかしながら、セカンドホームにもお勧めのホアカレイ戸建て物件(71万5000ドル)に殺到したオファーは、全てVA100%ローンでした。VAローンとは、退役軍退役軍人を対象とした政府機関プログラムで、借手が金融機関から借りるローンを政府保証するものです。退役軍人の家の購入をサポートする役割で、頭金不要になります。地域によって保証額違いますが、ホノルル上限額は72万1300ドルほどで、全額現金の非居住者層か全額ローンの退役軍人が優良買手となるのがハワイの市場です。日本在住の方でも、為替ヘッジや日本の節税効果も含め、積極的に現地ローンで購入される方も増えています。現金で3割以上あれば、手続きは少し大変ですが、日本語で対応できる銀行もあるのでご心配なく。また、既に不動産を所有している方は、資産価値を利用して借入額の枠を抑え、次の物件購入の頭金をいつでも引き出せるように準備することもできます。日本でも開始したリバースモーゲージは、高齢者の自宅活用での生活資金のようですが、米国では、積極的に次の不動産投資に回すベビーブーマー層にも活用されています。米国大卒の若者にローンでも家を購入したいか、との問いに84%がYESと答えています。米国不動産市場は明るいと感じます。

2017年 4月 12日更新

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Columnist's Profile

Management ExecutiveTamon Ikeda(Starts International Hawaii, Inc.)

高校時代から芸能活動を始め、明治大学入学直前にとんねるずの舎弟(当時は一応アイドル)となる。その後、大学を休学してオーストラリアに渡り、鉄板焼きシェフとして同国の永住権取得。大学を卒業後、全日空ビルディングに入社し、入社3年目にLAに赴任し商業不動産開発を手掛ける。1997年にLAからハワイに赴任し、ワイキキ商業ビル(当時のANAビル)の総責任者を10年勤める。現在、総合不動産会社、スターツハワイにて商業不動産の全般を担う、米国での不動産事業に25年携わる。

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