知って得するハワイ不動産の基礎知識! - 投資物件から商業不動産まで -

このコラムでは、ハワイでの不動産購入に役立つ情報を提供いたします。住居用や投資物件はもちろん、起業に際し拠点づくりをサポート。不動産の選定から、確保、開業までをプロの視点と言葉でアドバイスします。

2017年10月 5日更新

第19回 : ハワイで家を買う!不動産購入の基礎その2

不動産購入までの流れ

アロハ~!スターツハワイの池田多聞です。第18回に引き続き、ハワイでの「不動産購入までの流れ」をお伝えします。エージェントとの打ち合わせから、希望に合った物件が具体的になってきたら、今度はその物件の視察に出ましょう。写真やデータだけでは分からないことが見えてきます。部屋の雰囲気やクオリティ、コンドミニアムなら共用部の状態などもチェックしましょう。さらには、物件そのもではなく、周辺の環境や学校区など、近隣の情報も加味しましょう。ただし、一生ものと気負わず、この先ライフスタイルも変わるかもしれませんし、5年後に売却もできるかどうかなども考えてみてください。特に、売りやすさはセカンドホームや投資用として買われる方には、大切なポイントになってきます。

その1:オープンハウスに行こう!

実物件を視察する際には、オープンハウスを活用しましょう。米国では、新築物件のみならず、居住中の物件であっても、1人でも多くの購入希望者に見てもらうために一般にオープンしています。水曜日や日曜日の午後に多く、売主のエージェントが通りに看板を出していたり、ローカル紙のオープンハウス・コーナーに情報が掲載されています。日本人は知らない人の家にあがることに遠慮しがちですが、多くの物件をみて目を肥やし、気に入った物件があれば、後で自分のエージェントに告げて、さらに詳しく調べてもらいましょう。

その2:購入の申し込みを入れよう!

さて、気に入った物件が見つかれば、いよいよ購入の申し込みを入れてみましょう。資格を持ったエージェントに頼んで“Purchase Contract”を作成してもらいます。日本では、いまだに口頭で行われがちな買取意思表示は、アメリカでは必ず書面で行われます。どんな価格や条件でも、とにかくぶつかってみることをお勧めします。そのためには、まず購入価格を決めなければなりませんが、その他の細かい条件(希望)も忘れてはいけません。最初のオファーに基づき、最終決済まで導かれますので、ここでContingencyと呼ばれる条件を、自分の希望に合うように盛り込むことが可能です。例えば「ローンが金利何%以下で組めること」「為替レートが決済時にいくら以内になること」「法人名義であれば次回役員会で承認されること」など、どんな条件でも構いません。条件が満たされなければ、正当な理由でキャンセルができるようにしておくことが重要です。価格だけが交渉ではないことを忘れないようにしましょう。そして、通常のオファーフォームには、決済期限項目をはじめ、清掃シャンプーまで行うのか、建物構造検査はいつまでに行うか、シロアリ検査費用はどちらが出すのか(一般的には買手)などなど、決済までの過程の期限や責任について細かく明記し、もちろん希望条件についても、十分にエージェントと話し合って、決済までの過程を理解してから、サインをするようにしましょう。オファー時に、イニシャルデポジット(手付金)を支払いますが、1000ドルないし売買代金の2%相当額を預託します。海外からの送金でも、小切手でも構いませんが、それらの方法も記載します。

その3:交渉と合意が要です!

オファーフォームにサインをしたら、エージェントから売り手のエージェントにオファーを出してもらい、交渉と合意まで持っていきます。双方のエージェントの仕事は、互いの価格や条件が合意に達する点を見つけることです。売り手からは買手の条件や金額について、カウンター・オフォアーがくることもあります。カウンター・オファーには、修正項目、売り手の希望となる物が書面によって示され、エージェントを通して買手に届けられます。米国は契約社会ですので、口頭でのオファーは無効です。小さな条件でも、書面で相手に真剣度を表すことが大事です。また交渉に時間をかけるのはほどほどに。カウンターを出してしまえば、前の条件でもらったオファーには拘束力がなくなりますので、ダメなら前の条件で受けようなどと考えていても、相手の気持ちが変わってしまえば無効になってしまいます。10分の差で、別の人のオファーが受託されてしまうこともありますので、スピィーディーに動きたいところです。そういったことからも、コミュニケーション能力と情報収集能力を持ち、英語力の高いエージェントが頼りになります。

その4:エスクローをオープンさせる!

一旦、双方の合意が得られれば、互いのサインを入れて、エスクローをオープンさせます。エスクロー会社を通じて、不動産権利関係の調査依頼と買主の権限保全のために、Title Insurance(権限保険)の締結など、物件価値に問題がないことを確認します。その後も、エスクローで残金や負担費用等の取引明細が、作成・支払確認され、登記への持ち込みまで責任を持ちます。登記書類には、買主と売主のそれぞれ公証人の面前で、サインが必要になります。1件2~3万円の日本の公証役場と違い、米国内ならどこの銀行内でも“Notary Public”と呼ばれるサイン証明が10ドル前後でもらえます。日本在住者は、米国大使館でも行えますので、ハワイにいる必要はありません。エスクロー開設中に、さまざまな条件を確認していきますが、取り急ぎ、買主はHome Inspection(建物検査)やローンの申請等を始めることが必要です。売主は売主の(Disclosure Statement)の準備を行います。

売主の情報開示書とは、今では多くの州で義務となっていて、売主の知りうる限りの販売物件の現況を明記するものです。例えば、過去の水漏れとその修理内容や、備え付けの家電製品の交換から、自殺があったことや幽霊が出るといったことまで、知っていることは隠さずに開示する必要があります。この書類の本来の目的は、買主を保護するためですが、いったん買主がDisclosureを承認すれば、後で売主にその事実について訴訟等はできなくなるので、売主の保護にもなります。コンドミニアム等の場合は、オファーの中で要求されるこういった書類の未完備や内容未承認もキャンセルの要因になりえます。

その5:決済!ついに念願の不動産オーナーに

売主からの情報開示、Home Inspection、コンドミニアムならコンドミニアム・ドキュメント、シロアリ検査と、その他オファーに盛り込んだ諸条件が満たされ、途中必要になるレシートへの署名や公証が完了し、売買契約の条項が履行完了が確認できれば、清算金を支払って決済となります。もしくは、マイナーな条件の履行準備完了が確認でき、残金を一部エスクロー口座に残して、履行を約束して決済ということもあります。この場合、エスクロー会社が権利移転登記を代行します。この時も本人の立ち会いは不要で、登記申請が確認されるとエージェントが鍵の授受を代理して、買主に物件が引き渡されます。

「購入までの流れ」について概要を説明してきましたが、いかがでしたでしょうか?あくまでも全体的な流れですので、まだ不安なことや分からないこともあると思います。でも大丈夫!そんな方達のために、私たちのような資格を持ったエージェントがいるのです。どうぞお気軽に相談にいらしてください!

2017年10月 5日更新

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Columnist's Profile

Management ExecutiveTamon Ikeda(Starts International Hawaii, Inc.)

高校時代から芸能活動を始め、明治大学入学直前にとんねるずの舎弟(当時は一応アイドル)となる。その後、大学を休学してオーストラリアに渡り、鉄板焼きシェフとして同国の永住権取得。大学を卒業後、全日空ビルディングに入社し、入社3年目にLAに赴任し商業不動産開発を手掛ける。1997年にLAからハワイに赴任し、ワイキキ商業ビル(当時のANAビル)の総責任者を10年勤める。現在、総合不動産会社、スターツハワイにて商業不動産の全般を担う、米国での不動産事業に25年携わる。

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